(Dân trí) - Căn biệt thự hướng Tây cả năm không sợ nóng nhờ thiết kế mái dốc, ban công lớn phủ đầy cây xanh và khoảng sân vườn bên trong rộng tới 450m2.

Tọa lạc ở huyện Đông Anh (Hà Nội), công trình thuộc sở hữu của một gia đình gồm 6 thành viên được xây dựng trên một khu đất rộng tới 700m2 nhưng gặp bất lợi khi mặt tiền có hướng Tây nóng bức.

Nội thất mang những gam màu sáng và có sự tương phản thú vị như đen, cam, vàng, xám, nâu…, toát lên nét kiến trúc đơn giản nhưng tinh tế hiện đại. Một số chi tiết uốn cong tạo cảm giác không gian thêm mềm mại hơn.

(Dân trí) - Các chuyên gia cho rằng giá bất động sản giảm khi chịu tác động bởi yếu tố cung cầu trên thị trường hoặc biến động kinh tế vĩ mô.

Chỉ vài tháng trở lại đây, trên mạng xã hội xuất hiện nhiều nhóm cộng đồng kêu gọi dừng mua nhà Hà Nội để tránh "ngáo giá" (giá cao vống lên, có khi tới mức phi lý không sát thực tế). Số lượng thành viên các nhóm này là khoảng 100.000-200.000 thành viên.

Mục đích của những người lập ra các nhóm này là để chia sẻ, tâm sự chuyện mua nhà ở Hà Nội, bàn luận câu chuyện giá nhà đất. Thành viên tham gia các nhóm này thường chia sẻ những ví dụ về giá nhà tăng "sốc" cũng như các chiêu trò thổi giá của môi giới, kêu gọi đồng lòng nói không với mua nhà, đưa bất động sản Hà Nội về giá trị thực.

Sự xuất hiện của những nhóm chia sẻ này bắt nguồn từ việc giá bất động sản Hà Nội tăng sốc chỉ trong thời gian ngắn. 

Số liệu của một số đơn vị nghiên cứu thị trường cho biết mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội ghi nhận tăng.

CBRE Việt Nam nêu, quý III, giá chung cư tại Hà Nội tăng ở cả 2 thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư đạt 64 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) - lần lượt tăng 8,7% và tăng 26% theo năm. 

Savills Việt Nam cũng công bố mức giá sơ cấp chung cư Hà Nội đạt khoảng 69 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và 28% theo năm. Giá chung cư thứ cấp quý III cũng lên mức trung bình 46 triệu đồng/m2, tăng 26% chỉ sau một năm. 

Liệu các hội nhóm kêu gọi dừng mua nhà lên tới hàng trăm nghìn thành viên có thể giúp giảm giá nhà tại Hà Nội?

Trả lời về vấn đề này, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cao cấp CBRE chi nhánh Hà Nội, cho biết giá bất động sản biến động do các yếu tố cung cầu thị trường hoặc biến động kinh tế vĩ mô. Theo đó, khi cung nhiều, cầu ít, thanh khoản giảm, lượng người mua sụt giảm thì giá bất động sản sẽ giảm.

Trường hợp thứ hai khiến giá bất động sản giảm là những biến động lớn về chính sách vĩ mô, tài chính. Ví dụ, giá bất động sản trung bình tại Trung Quốc giảm khi quốc gia này có các chính sách điều hành tác động trực tiếp đến thị trường nhưng giá tại các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải vẫn không giảm.

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay không có hiện tượng dư cung. Bối cảnh kinh tế vĩ mô ổn định, mặt bằng lãi suất, lạm phát, tỷ giá được duy trì ở mức tích cực. Vì vậy, trong ngắn hạn sẽ rất khó để có hiện tượng giảm giá bất động sản.

Sắp tới giá chung cư Hà Nội có giảm?

Báo cáo quý III của các đơn vị nghiên cứu đều thống nhất nguồn cung chung cư tại Hà Nội sẽ được cải thiện vào cuối năm nay và đầu năm sau. CBRE Việt Nam khẳng định 2024 là năm đánh dấu hết khan hiếm nguồn cung. Tổng nguồn cung năm nay dự báo sẽ đạt trên 29.000 sản phẩm, năm 2025 được kỳ vọng trên 30.000 sản phẩm.

Còn Savills Việt Nam cho biết từ năm 2025 trở đi, khoảng 110.000 căn từ 106 dự án sẽ được đưa ra thị trường.

Dù vậy, mặt bằng giá năm 2025 được dự báo sẽ không giảm nhưng sẽ không tăng nhanh và nhiều như năm nay. Đại diện CRBE Việt Nam dự đoán giá chung cư Hà Nội cả năm 2024 tăng 25%, tăng 5-8% trong năm 2025. Với số lượng nguồn cung cải thiện, người mua nhiều lựa chọn hơn trong năm 2025.

Chia sẻ với Dân trí, ông Lê Đình Chung - chuyên gia bất động sản - nhìn nhận giá chung cư Hà Nội đang trong giai đoạn lập đỉnh. Ông dự báo, từ nay tới cuối năm thị trường chung cư tại Hà Nội sẽ không biến động nhiều, nguồn cung trong ngắn hạn cũng chưa thể tăng trở lại. Do đó, giá bán thời gian tới vẫn khó giảm.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - cho rằng giá chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục nhích lên do nguồn cung vẫn khan hiếm. Việc 3 luật liên quan đến bất động sản mới có hiệu lực sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn, thúc đẩy nguồn cung nhưng cần một khoảng thời gian nhất định để "ngấm" vào thị trường. Do đó, trong ngắn hạn, giá chung cư Hà Nội chưa thể giảm ngay.

(Dân trí) - Bộ Xây dựng cho rằng một số hội nhóm đầu cơ, nhà đầu tư và các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản gây nhiễu loạn thông tin thị trường để thổi giá, tạo giá ảo, tiền chênh lên tới 10-20%...

Bộ Xây dựng vừa có Báo cáo số 5333 gửi Văn phòng Chính phủ về phân tích cơ cấu giá thành, giá bán và nguyên nhân tăng giá bất động sản, đề xuất giải pháp.

Theo báo cáo, Bộ Xây dựng chỉ ra một số hoạt động tác động đến giá bất động sản. Cụ thể, một số chủ đầu tư dự án bất động sản tận dụng tình hình nguồn cung hạn chế để đưa ra giá chào bán cao, với mức lợi nhuận kỳ vọng cao hơn so với trung bình của dự án bất động sản. 

Đặc biệt, trong trường hợp tại một số khu vực chỉ có rất ít, thậm chí chỉ một dự án mở bán trong khi nhu cầu và số lượng người đăng ký mua nhiều thì chủ đầu tư có thể nâng giá bán do không có cạnh tranh và giá tham chiếu để thu lợi.

Bên cạnh đó, Bộ này cho rằng, một số hội nhóm đầu cơ, nhà đầu tư và các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản gây nhiễu loạn thông tin thị trường để "thổi giá", "tạo giá ảo"... Và lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân để thao túng tâm lý, lôi kéo đầu tư theo tâm lý đám đông để trục lợi.

"Cơ bản chủ đầu tư các dự án nhà ở dành trung bình khoảng 3% giá bán trả cho bên sàn giao dịch, môi giới để bán hàng. Tuy nhiên, bên sàn giao dịch, môi giới thường lựa theo tình hình thị trường để cộng thêm giá khi giao dịch với khách hàng. 

Các dự án có ít sản phẩm mà nhiều khách hàng quan tâm thường người mua phải trả thêm tiền so với giá trong hợp đồng ký kết với chủ đầu tư gọi là tiền chênh", Bộ Xây dựng nêu. Số tiền chênh này không cố định mà tùy thuộc vào sức nóng của thị trường, của dự án và thỏa thuận của bên môi giới với khách hàng có thể từ 5%, thậm chí 10-20%.

Ví dụ, một dự án nhà ở thấp tầng ở tỉnh Hưng Yên, các căn nhà bán ra với giá khoảng 7-8 tỷ đồng/căn thì khách hàng phải trả tiền chênh trung bình khoảng 750 triệu đồng, tương đương 10%. Nhưng khi dự án hạ nhiệt thì tiền chênh này cũng giảm xuống khoảng 250 triệu đồng, thậm chí nhiều sàn chấp nhận bán không tiền chênh.

Bộ này cũng cho rằng, giao dịch bất động sản nhà ở, đất ở tại thị trường thứ cấp cũng bị đẩy giá do hoạt động môi giới, trung gian. Thông thường, bên bán phải chi 1% giá bán cho môi giới.

Tuy nhiên, khi thị trường sốt nóng, môi giới cộng thêm tiền chênh để giao dịch với khách hàng. Ví dụ, một căn hộ chung cư giá bán khoảng 5 tỷ đồng, môi giới có thể gửi giá chênh khoảng 200-300 triệu đồng, tương đương 5%. Hay một căn nhà liền kề có giá khoảng 10 tỷ đồng, môi giới có thể gửi giá khoảng 500 triệu đồng, tương đương 5% giá bán.

Thậm chí, Bộ Xây dựng còn cho biết, trong giai đoạn sốt nóng của thị trường, nhiều môi giới còn sử dụng cách đặt cọc để mua nhà ở, đất ở của người bán, sau đó tăng giá 10-15% và giao bán cho người khác. Ví dụ, một căn hộ chung cư có giá 5 tỷ đồng, bên môi giới đặt cọc 1 tỷ đồng để mua và thỏa thuận thanh toán trong 1 tháng. Trong thời gian này, bên môi giới sẽ kiếm khách để bán chênh thành 6-7 tỷ đồng.

"Qua tổng hợp cho thấy, chính các hoạt động này của một số hội, nhóm đầu cơ, nhà đầu tư và các cá nhân môi giới bất động sản cũng là một phần nguyên nhân làm tăng giá bất động sản nhà ở, đất ở trong thời gian qua", Bộ này nêu.

Từ đó, Bộ này đề xuất nghiên cứu đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất để hạn chế hoạt động đầu cơ, việc mua đi bán lại nhà, đất trong thời gian ngắn để kiếm lời. 

Đồng thời, nghiên cứu đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét thí điểm mô hình "Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý" nhằm hạn chế tình trạng sàn giao dịch bất động sản, môi giới có thể cấu kết gây nhiễu loạn thị trường.

Bộ này cũng đề xuất tăng cường kiểm tra, giám sát, quản lý có hiệu quả hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ môi giới,..

Xây dựng bát nháo, khu dân cư phá nát quy hoạch thành phố

(Dân trí) - Thời gian qua, ở TP Sóc Trăng (tỉnh Sóc Trăng) xảy ra tình trạng xây dựng bát nháo, không quy hoạch, không phép tắc, không chỉ nhà ở của dân mà còn rất nhiều khu dân cư tự phát.

Ghi nhận của PV Dân trí, tại phường 2 (TP Sóc Trăng) có mấy khu dân cư đang được nhiều người chọn mua nhà ở, như khu dân cư H.P., khu nhà thương mại V.M... Tuy nhiên, khi đến khu nhà ở thương mại V.M. thì được biết khu này có một dãy nhà 34 căn thuộc diện nhà cấp 4, được xây liền kề nhau, một số căn đã có người vào ở, số còn lại tạm ngừng giao dịch vì chủ đầu tư chưa hoàn thiện một số thủ tục.

Ông Tô Ngọc Hiển - Trưởng phòng Quản lý đô thị TP Sóc Trăng - cho biết: "Khu nhà ở thương mại V.M. được xây dựng trên cơ sở quy hoạch nhà ở, nhưng do thiếu một vài chi tiết nhỏ trong hồ sơ nên phải dừng lại để hoàn thiện thêm". 

Khi phóng viên đặt vấn đề dư luận cho rằng khu nhà ở thương mại V.M. xây dựng trên đất quy hoạch cây xanh và trên bản đồ quy hoạch của TP Sóc Trăng, khu đất này có ký hiệu CX (cây xanh) thì ông Hiển cho biết "đó là do sơ suất", chứ không phải đất quy hoạch cây xanh. Còn chủ đầu tư cho biết khu đất này ông mua đất thổ cư của nhiều người và khu vực đã được quy hoạch nhà ở.

Sau khi mua đất xong, chủ đầu tư cho xây dựng thì bị Sở Xây dựng Sóc Trăng kiểm tra, phát hiện vi phạm và đã 2 lần phạt hành chính với tổng số tiền 100 triệu đồng. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa xong thủ tục giấy tờ nên chủ đầu tư tạm thời ngừng bán nhà.

Trên đường Lê Hồng Phong (phường 3) cũng có một số khu dân cư, chủ yếu do chủ đầu tư bỏ tiền mua gom đất của người dân, sau đó xin thủ tục mở đường nối với đường Lê Hồng Phong và thành đường nội bộ, đặt tên đường, rồi chủ đầu tư phân lô bán nền. Hiện có nhiều người đã mua đất xây nhà ở.

Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng tỉnh Sóc Trăng, ở TP Sóc Trăng có 34 khu dân cư tự phát, đa số đều chưa có giấy phép xây dựng, không nằm trong quy hoạch, không đảm bảo hạ tầng kỹ thuật. Hiện nay, đã có 20 khu giải quyết xong, 7 khu đang hoàn thiện, còn 7 khu có phức tạp, đang gặp khó khăn.

Sở Xây dựng Sóc Trăng thông tin, các khu dân cư tự phát có nhiều sai phạm về quy hoạch, trật tự xây dựng và đất đai. Trong đó, chủ đầu tư tự ý mở hẻm, phân lô bán nền, chuyển mục đích sử dụng đất khi chưa đảm bảo hạ tầng kỹ thuật. Từ đó, tại các khu dân cư như thế này xảy ra tình trạng xây nhà trái phép, tách thửa sai quy định, gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai.

Để xử lý căn cơ tình trạng mở các khu dân cư tự phát, phát sinh nhiều hành vi vi phạm pháp luật về đất đai và ảnh hưởng nặng nề đến công tác quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này, Sở Xây dựng kiến nghị UBND tỉnh Sóc Trăng loại bỏ 5 khu ra khỏi danh sách 34 khu tự phát. Đối với người thực hiện phân lô, bán nền, xây dựng trái phép dẫn đến hình thành nhóm nhà tự phát, giao UBND TP Sóc Trăng để xuất xử lý, xử phạt nghiêm từng trường hợp.

Chủ tịch UBND tỉnh Sóc Trăng Trần Văn Lâu cho rằng, đất đai là lĩnh vực rất nhạy cảm. "Thời gian qua vấn đề đất đai còn hỏng rất nhiều, bây giờ phải quay lại giải quyết lịch sử nên rất khó" - người đứng đầu chính quyền tỉnh Sóc Trăng nhấn mạnh.

Ông Lâu cũng mạnh dạn đề cập đến thực trạng đất nông nghiệp cũng được người dân phân lô xây nhà. Đất trong hẻm được mọi người bán giấy tay với nhau rồi tự phân lô cất nhà, không có giấy chủ quyền, liên tục bán với nhau qua 4 - 5 chủ.

"Có miếng giấy ghi đất cây lâu năm rồi họ xẻ ra 4 - 5m thành nền, bán thoải mái, bán giấy tay với nhau, chính quyền không quản lý được. Tôi đề nghị cơ quan chức năng nghiên cứu, sớm có văn bản tạo điều kiện cho người dân tách thửa, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để khi bà con cần phát triển kinh tế có thể mang thế chấp ngân hàng" - ông Trần Văn Lâu nói.

Theo người dân địa phương, để xảy ra tình trạng bát nháo trong xây dựng, nhiều khu dân cư tự phát đã "phá nát" quy hoạch của TP Sóc Trăng, đặt chính quyền vào thế đã rồi có lỗi của chính quyền ở cơ sở đã không quyết liệt trong xử lý vi phạm. Thậm chí, có người còn cho rằng có sự bao che, chống lưng của một số cán bộ vì họ xây cả một khu dân cư, thi công rầm rộ như một đại công trường thì không thể nói là không biết.

Một người từng tham gia liên minh xây dựng khu dân cư tự phát (đã nghỉ) cho biết: Chủ đầu tư làm liều không phải vì họ liều mà thực ra có người chống lưng rồi, không có người chống lưng đố anh nào dám làm. Để có khu dân cư tự phát, họ mua đất, chạy quy hoạch, lách quy định của pháp luật rồi xây dựng. Khi chính quyền biết, xuống lập biên bản, họ vẫn tỉnh bơ bởi lập biên bản chỉ là hình thức tránh trách nhiệm cho cán bộ địa phương khi có cấp trên kiểm tra. Sau khi xây xong, xuống kiểm tra, phạt vi phạm hành chính mấy chục triệu là xong.

Muốn dứt điểm tình trạng xây dựng bát nháo như vừa qua, cần mạnh tay buộc cưỡng chế, hoàn trả mặt bằng như ban đầu là không ai dám làm liều.