(Dân trí) - Thị trường đang mở ra các cơ hội mới khi pháp lý dự án được đảm bảo, lãi suất giảm, chủ đầu tư áp dụng nhiều chính sách ưu đãi và nhất là bất động sản bước vào chu kỳ phục hồi.

Nguồn cung giảm, giá căn hộ tăng

Ngành bất động sản ghi nhận nhiều dự án nhà ở, chủ yếu là căn hộ chung cư, được rục rịch triển khai, được khởi công hoặc giới thiệu ra thị trường từ đầu năm đến nay. Báo cáo của Viện nghiên cứu thuộc Dat Xanh Services điểm danh khoảng 30 dự án trải dài từ Bắc vào Nam đã rục rịch triển khai, trong đó khu vực phía Nam có số lượng lớn hơn, tập trung ở TPHCM, Bình Dương, Long An.

Một số dự án có tiến độ triển khai tốt đã cho khách hàng đặt cọc giữ chỗ. Đơn vị này cho rằng niềm tin thị trường đã dần có sự cải thiện so với các tháng trước đây, đặc biệt ghi nhận giao dịch nổi bật ở một số dự án ở miền Bắc có giá bán vừa túi tiền, pháp lý và tiến độ thị công tốt, phù hợp với khả năng chi trả của khách hàng.

Những chuyển biến này dù tích cực nhưng vẫn chưa thể khỏa lấp khoảng trống thiếu vắng nguồn cung trong khoảng 2 năm trở lại đây do vấn đề pháp lý.  Báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ ra nguồn cung của thị trường bất động sản trong năm 2023 tiếp tục bị hạn chế ở các phân khúc. 42 dự án nhà ở thương mại hoàn thành chỉ cung cấp được cho thị trường khoảng 16.000 căn, giảm 54% so với năm trước.

Khảo sát dài hạn hơn, trong khoảng 6 năm tại TPHCM và Hà Nội, JLL Việt Nam cũng chỉ ra nguồn cung mới căn hộ đều đã giảm mạnh. Nếu năm 2017-2018, nguồn cung 2 thị trường đều khoảng 40.000 căn/năm thì đến năm 2022-2023, con số giảm 75% còn khoảng 10.000 căn/năm.

Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung khan hiếm trong những năm gần đây đã khiến giá chung cư có xu hướng tăng, đặc biệt tại khu vực trung tâm của 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM. Báo cáo của một đơn vị nghiên cứu còn chỉ ra giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng 20 quý liên tiếp, tính đến cuối năm 2023 và trong vòng 5 năm, giá chung cư đã tăng khoảng 77%. 

Giới chuyên gia cho rằng giá căn hộ chung cư vẫn sẽ tiếp tục hoặc ít nhất là đi ngang, khó có chuyện giảm trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và nhà giá rẻ đang "tuyệt chủng". Đi cùng với giá tăng, nếu mua căn hộ để đầu tư, thu tiền ổn định hàng tháng, tỷ suất đầu tư căn hộ chung cư vẫn vượt trội hơn so với các loại hình bất động sản khác.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy căn hộ bình dân (giá dưới 2 tỷ đồng/căn) và căn hộ trung cấp (2-5 tỷ đồng) có tỷ suất đầu tư (giá thuê/giá căn hộ) khoảng 6-8%/năm, cao hơn nhiều lãi suất tiền gửi ngân hàng giai đoạn này. Người mua có thể được lợi kép từ giá căn hộ tăng hàng năm và tỷ suất đầu tư tốt.

Cơ hội của người có dòng tiền đều đặn

Thị trường bất động sản được tin tưởng đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất và có sự phục hồi rõ nét hơn từ nửa cuối năm nay. Nhiều chính sách tích cực từ Chính phủ hỗ trợ sự phục hồi này, như phê duyệt Chiến lược phát triển ngành xây dựng nhằm giải nén, giảm tải cho các đô thị lớn, đưa người dân ra các đô thị xung quanh.

Các bộ luật mới như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản đang trong quá trình hoàn thiện khung pháp lý để sớm được áp dụng. Một số dự án đã được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, góp phần bổ sung thêm nguồn cung và cải thiện niềm tin cho người mua nhà.

Lãi suất cho vay tại các ngân hàng cũng đã giảm mạnh, đặc biệt với bất động sản giảm về mức 5-6%/năm, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp tiếp cận vốn. CBRE Việt Nam đánh giá trong thập kỷ vừa qua, sự ổn định của lãi suất cho vay đã giúp người mua nhà dễ dàng tiếp cận vốn vay. Lãi suất dường như ổn định trở lại từ giữa năm 2023, nhu cầu vay thế chấp có thể phục hồi trong tương lai gần.

Từ đầu năm đến nay, nhiều chủ đầu tư vẫn tiếp tục thực hiện nhiều chính sách ưu đãi cho khách hàng khi mua sản phẩm. Đáng kể như thanh toán giãn cách chỉ 1%/tháng, giãn tiến độ thanh toán trong 3-4 năm; chỉ thanh toán 20-30% nhận nhà ngay, tăng thời gian hỗ trợ lãi suất lên 18-24 tháng và ân hạn nợ gốc 32-48 tháng.

Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho rằng so với năm trước, lượng khách hàng quan tâm tìm kiếm, hỏi mua các sản phẩm bất động sản có chiều hướng tăng mạnh. Khách hàng có tiềm năng tài chính đang ở thời điểm tốt nhất để mua hàng với nhiều sự lựa chọn và chính sách ưu đãi.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam - nêu quan điểm sau giai đoạn khủng hoảng, thị trường có sự thanh lọc mạnh mẽ hơn. Các dự án đến được tay người mua hầu hết có pháp lý chuẩn chỉnh, tiến độ đảm bảo và giá cũng phù hợp, có chính sách thanh toán cạnh tranh. Người mua nhà từ đó tránh được tình trạng mua phải sản phẩm kém chất lượng hoặc "lúa non".

Đồng quan điểm với ông Tuấn, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án DKRA Group - nói thời điểm này, hầu hết các dự án đều đảm bảo pháp lý trước khi mở bán, đây là điều kiện đủ nên người mua có thể yên tâm mỗi khi xuống tiền. Thị trường hiện tại khó khăn nên các chủ đầu tư vẫn thận trọng về giá bán, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc để khách hàng mua sản phẩm.

Nói về cơ hội đầu tư, ông Thắng cho rằng thị trường này phù hợp với khách hàng có dòng tiền đều đặn và có thể kiếm được lợi nhuận. Nhưng việc kiếm được lợi nhuận bao nhiêu lại phụ thuộc vào kinh nghiệm lựa chọn của nhà đầu tư. Các yếu tố bao gồm lựa chọn giá bán, phương thức thanh toán; vị trí, chọn dự án có tiềm năng tăng giá, tiềm năng cho thuê; kinh nghiệm phát triển của chủ đầu tư và cuối cùng là phân tích dòng tiền trả nợ sao cho hợp lý.

Theo thống kê, dự kiến hết năm 2023, doanh thu các doanh nghiệp thuộc Chuỗi công viên phần mềm Quang Trung đạt 13.985 tỷ đồng, hoàn thành vượt mức 155,39% so với mục tiêu đặt ra, gấp 2,09 lần so với cùng kỳ năm 2016.

Chuỗi công viên phần mềm Quang Trung cũng đã thành công trong việc kết nạp thêm 2 thành viên mới là Trung tâm CNTT tỉnh Thừa Thiên Huế và Trung tâm CNTT-TT tỉnh Bình Định, nâng số thành viên của Chuỗi lên 4. Hiện nay Chuỗi đang thực hiện quy trình kết nạp Khu Công nghệ số Hậu Giang và Công viên phần mềm Quân đội - Khánh Hòa.

Cùng với đó, chất lượng hoạt động của các thành viên trong Chuỗi công viên phần mềm Quang Trung đã được nâng cao, từng thành viên đã có những bước phát triển mạnh mẽ, thu hút được nhiều nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Đây cũng có thể được xem là một giải pháp để phát triển công nghiệp CNTT của các địa phương thông qua lan tỏa các mô hình hoạt động và hợp tác đầu tư của thành viên Chuỗi.

Bộ TT&TT nhận định, sự thành công và uy tín của Công viên phần mềm Quang Trung và mô hình Chuỗi đã tạo dựng được niềm tin để các địa phương nghiên cứu học hỏi và tham gia mô hình. Công viên phần mềm Quang Trung đang liên tục xúc tiến kết nối các doanh nghiệp từ TP.HCM tìm hiểu và mở rộng hoạt động kinh doanh tại các thành viên khác và một số tỉnh dự kiến tham gia vào Chuỗi.

Định hướng trên nhằm chuyển dịch một số dịch vụ BPO về phần mềm - gia công quy trình kinh doanh hay gọi là thực hiện một hoặc nhiều công đoạn sản xuất sản phẩm phần mềm, sang các địa phương/thành viên khác để đáp ứng nhu cầu phát triển nâng cao của Công viên phần mềm Quang Trung, cũng như hỗ trợ địa phương phát triển về công nghiệp phần mềm.

Sự chuyển dịch này sẽ giúp các địa phương tiếp cận ngành công nghiệp phần mềm, bắt đầu từ công đoạn thấp trong quy trình sản xuất, làm cơ sở tiền đề giúp địa phương phát triển ngành công nghiệp phần mềm và có thể trở thành ngành mũi nhọn trong tương lai.

Tuy vậy, bên cạnh những kết quả tích cực đạt được trong quá trình thí điểm, Bộ TT&TT đánh giá vẫn còn một số tồn tại, hạn chế ảnh hưởng đến hiệu quả của mô hình thí điểm Chuỗi công viên phần mềm Quang Trung, đơn cử như cơ chế hoạt động của tổ chức quản lý Chuỗi chưa phát huy hiệu quả.

Đề xuất thể chế hóa mô hình Chuỗi công viên phần mềm

Từ các kết quả thực tế trong quá trình thí điểm mô hình Chuỗi công viên phần mềm Quang Trung cùng bài học kinh nghiệm quốc tế qua 2 mô hình: Chuỗi công viên phần mềm Ấn Độ và Công viên công nghệ Technoparks của Hàn Quốc, Bộ TT&TT thấy rằng, mô hình Chuỗi có nhiều tác động tích cực, nâng tầm hiệu quả hoạt động của các khu CNTT tập trung, tạo hiệu ứng lan tỏa cho phát triển ngành công nghiệp CNTT Việt Nam, đặc biệt là ngành công nghiệp phần mềm.

Mô hình Chuỗi công viên phần mềm là giải pháp có tính khả thi cao, mang tính đột phá để thúc đẩy chuyển dịch kinh tế- xã hội theo hướng hiện đại, bền vững của các địa phương có điều kiện khó khăn. Do vậy, mô hình Chuỗi cần được thể chế hóa bằng quy định pháp luật.

Trong báo cáo tổng kết mô hình thí điểm Chuỗi công viên phần mềm Quang Trung, Bộ TT&TT cũng cho biết, trong năm nay Bộ đang nghiên cứu, xây dựng Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 154 ngày 08/11/2013 của Chính phủ quy định về khu CNTT tập trung.

Trên cơ sở đó, Bộ TT&TT đề xuất Thủ tướng Chính phủ cho phép nghiên cứu, đưa mô hình Chuỗi công viên phần mềm vào dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 154, với một số nhóm vấn đề chính sách như: Mô hình hoạt động, cơ chế vận hành, chính sách ưu đãi và quản lý Nhà nước. Trong quá trình xây dựng Nghị định, Bộ TT&TT sẽ phối hợp với các bộ, ngành, địa phương xây dựng các quy định chi tiết đối với các nhóm chính sách này.

Trong thông báo gửi Bộ TT&TT ngày 10/8, Văn phòng Chính phủ cho biết, Phó Thủ tướng Trần Lưu Quang đồng ý đề xuất của Bộ TT&TT về việc nghiên cứu, đưa mô hình Chuỗi công viên phần mềm vào dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 154 năm 2013 của Chính phủ về khu CNTT tập trung. Phó thủ tướng cũng chỉ đạo: Việc thành lập Chuỗi, tổ chức quản lý, kết nạp thành viên sẽ được thực hiện theo đúng quy định, sau khi Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 154 được ban hành.

Thủ tướng Chính phủ vừa quyết định cho tiếp tục thí điểm mô hình Chuỗi công viên phần mềm Quang Trung đến ngày 31/12/2023. Sau hơn 5 năm được thí điểm thành lập, Chuỗi công viên phần mềm Quang Trung hiện có 3 thành viên chính thức.