Đã khan nguồn cung, lại tranh cãi tiền sử dụng đất tại dự án NƠXH

Hơn 3.000 căn mỗi năm vẫn thiếu 

Nhìn lại chương trình phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) tại TP.HCM,ĐãkhannguồncunglạitranhcãitiềnsửdụngđấttạidựánNƠgiá vàng trong nước hôm nay theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, giai đoạn 2011 – 2016 các chủ đầu tư đã xây dựng khoảng 5.000 căn, tương ứng 400.000m2 sàn. Nguồn cung này được đánh giá dù chưa đáp nhưng đã giải quyết không nhỏ nhu cầu nhà ở cho một bộ phận người thu nhập thấp tại Thành phố.

NƠXH phát triển mạnh mẽ hơn trong giai đoạn 2016 – 2019, có 23 dự án đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, cung ứng hơn 12.800 căn, trung bình 3.207 căn mỗi năm. Nguồn cung này chỉ chiếm 3,5% tổng lượng nhà ở phát triển mới của Thành phố.

Các dự án NƠXH chủ yếu tập trung ở 11 quận nội thành hiện hữu, đây là khu vực sinh sống của nhiều người thu nhập thấp có nhu cầu NƠXH. Tuy nhiên, khu vực này quỹ đất để phát triển dự án còn hạn chế, chi phí đất cao, mật độ nhà ở lớn nên chỉ có thể phát triển các dự án NƠXH quy mô nhỏ.

Nhu cầu NƠXH rất lớn nhưng nguồn cung lại hạn chế.

Chương trình phát triển NƠXH từ nay đến năm 2030, TP.HCM trọng tâm phát triển NƠXH tại 6 quận nội thành và 5 huyện ngoại thành. Bởi đây là khu vực tập trung lực lượng lao động di cư về thành phố, có nhu cầu NƠXH cao nhất.

Những năm qua, TP.HCM đã có nhiều chính sách ưu đãi, hỗ trợ nhưng nhiều nhà đầu tư chưa quan tâm đến nhà ở lưu trú cho công nhân, sinh viên và nhà ở cho thuê. Chỉ có một số nhà đầu tư nhỏ và siêu nhỏ, hộ kinh doanh cá thể tham gia xây dựng các loại hình nhà ở này. Điều này dẫn đến người dân có nhu cầu phải thuê trọ với điều kiện sống thiếu thốn.

Theo UBND TP.HCM, 9 năm qua toàn Thành phố chỉ phát triển được 1,15 triệu m2 sàn NƠXH trong khi nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp dự kiến năm 2020 là 16 triệu m2 sàn, qua đó cho thấy sự mất cân đối cung – cầu ở phân khúc này.

Tranh cãi về tiền sử dụng đất 

Bên cạnh nguồn cung khan hiếm, vẫn còn tranh cãi về việc xác định tiền sử dụng đất đối với diện tích chung là công viên cây xanh và hạ tầng giao thông nội bộ tại các dự án NƠXH, như tại dự án Natural Poem (quận Bình Tân) của Công ty TNHH Lee&Co và dự án chung cư Hoa Phượng (quận 12) do Công ty TNHH Sợi Hạ Long làm chủ đầu tư.

Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) vừa có ý kiến về dự thảo thông báo kiểm toán của Kiểm toán Nhà nước liên quan đến việc xác định tiền sử dụng đất tại 2 dự án NƠXH nói trên.

Theo Kiểm toán Nhà nước, các quyết định chấp thuận đầu tư dự án, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất tại 2 dự án này có quy định chủ đầu tư phải thi công hoàn chỉnh công viên cây xanh, vườn hoa, hạ tầng giao thông nội bộ, sau đó hoàn công, quản lý bảo trì đến khi bàn giao cho cơ quan địa phương quản lý. 

Dẫn đến cơ quan thuế miễn tiền sử dụng đất không đúng quy định cho phần diện tích đất nêu trên. Nhưng khi lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, Sở TN&MT lại xác định phần diện tích đất này phải tính tiền sử dụng đất.

Sở TN&MT lý giải, theo quy định về quy hoạch, xây dựng và đất đai, toàn bộ diện tích đất khuôn viên xây dựng khu nhà ở chung cư phù hợp quy hoạch đất ở (sau khi trừ lộ giới đường giao thông, hàng lang an toàn…, bao gồm diện tích xây chung cư – khối đế và hồ bơi, vườn hoa, sân chơi, lối đi bộ, bãi đậu xe…) phải được xác định là đất ở, có thu tiền sử dụng đất và được cấp giấy chủ quyền.

Chủ đầu tư phải xây dựng hoàn chỉnh và bàn giao lại cho cư dân quản lý, bảo trì bằng nguồn phí bảo trì chung cư 2%, Nhà nước không dùng vốn ngân sách bảo trì công trình chỉ phục vụ cho cộng đồng cư dân nhà chung cư.

Tuy nhiên trước đây phần lớn các quyết định chấp thuận đầu tư dự án nhà chung cư (gồm nhà ở thương mại và NƠXH) đều xác định ngoài diện tích xây dựng nhà chung cư – khối đế thì phần còn lại là công trình công cộng. Nội dung này chưa phù hợp và việc xác định chưa đúng diện tích đất ở sẽ dẫn tới thất thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nảy sinh khiếu kiện, khiếu nại từ chủ dự án cũng như cư dân.

Theo Sở TN&MT, các quyết định chấp thuận đầu tư trước đây chưa được điều chỉnh nội dung công trình công cộng nào cần bàn giao nên đến nay một số cơ quan vẫn chưa có ý kiến thống nhất về các xử lý.

Qua đó, Sở này kiến nghị UBND TP.HCM giao các sở ngành khi lập thủ tục pháp lý dự án phải xem xét tổng thể các quy định pháp luật để xác định rõ đâu là diện tích đất ở tính tiền sử dụng đất và đâu là diện tích đất công trình công cộng có sự tách biệt với khuôn viên chung cư, kết nối hạ tầng chung khu vực và có mục đích sử dụng chung cho cả cư dân và dân cư xung quanh.

Có trường hợp dự án nhà ở chung cư sau khi được công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư lại có ý kiến điều chỉnh để xác định lại tiền sử dụng đất, đó là dự án Khu nhà ở thương mại dịch vụ - căn hộ cao cấp của Công ty CP Đầu tư Địa ốc Phú Gia An ở phường Bình Thuận, quận 7. 

Sau khi rà soát lại các quyết định công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư tại dự án này, tháng 5/2020 Sở Xây dựng đã kiến nghị UBND TP.HCM điều chỉnh các quyết định theo hướng xác định toàn bộ diện tích đất phù hợp quy hoạch xây dựng nhà chung cư là đất ở.